El Congreso de los Diputados, con fecha 22 de enero de 2019, ha derogado el Real Decreto-Ley 21/2018,de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que había remitido el Gobierno, con argumentos legales y políticos, al parecer insuficientes para la mayoría de la Cámara.
Los contratos firmados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 22 de enero de 2019 deben acogerse a lo que dispone en el Real Decreto-Ley 21/2018.
Julio Sánchez Abogado Asesoría Gales
Tras analizar el contenido del Real Decreto – Ley procedemos a destacar las principales novedades aplicables a partir del 19 de diciembre de 2018, fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler:
Contratos de alquiler más largos.
Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica). Es decir, aumenta el plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada.
Se alarga el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años. Se trata del plazo temporal por el que se amplía el contrato una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.
Avales o garantías adicionales limitadas.
En el momento de la firma del contrato, el arrendador no podrá exigir al nuevo inquilino un aval, al margen de la fianza, que exceda en dos meses la renta mensual de alquiler a no ser que se trate de contratos de larga duración.
Los gastos de inmobiliaria los paga el arrendador si es una empresa.
El arrendador se hará cargo de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, siempre que sea una persona jurídica (una empresa o sociedad). Actualmente los que van a una agencia inmobiliaria a buscar casa de alquiler deben abonarle una mensualidad en concepto de honorarios, una cantidad de la que a partir de deberá hacerse cargo el arrendador.
Rebaja de impuestos.
En el área fiscal, el paquete de medidas aprobadas por el Gobierno establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, con el fin de reducir las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler.
Asimismo, introduce en la Ley Reguladora de Haciendas Locales la definición de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente para que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo del IBI que se estableció en 2002.
Pisos turísticos.
Los alquileres turísticos salen de la LAU y se regularán como una actividad económica.
Para frenar el avance del alquiler turístico en determinadas ciudades muy presionadas por ello, el real decreto modifica la Ley sobre Propiedad Horizontal permitiendo a las comunidades de vecinos limitar o vetar este tipo de arrendamientos en el edificio, siempre que lo apoyen tres quintas partes de los propietarios. Una medida que, solo se aplicará a nuevos pisos turísticos y no a los ya existentes porque «no tiene carácter retroactivo».
Cambios en los desahucios de hogares vulnerables.
El decreto, incluye cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil para que se paralicen los desahucios hasta que se encuentre una alternativa habitacional en los casos que afecten a personas o familias vulnerables.
Para luchar contra esta situación, el Gobierno modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil, con objeto de mejorar la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes y facilitar la adopción de medidas para atender los casos de las familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares, a través del establecimiento de unos trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica tanto a inquilinos como a propietarios.
En concreto, en estos casos los jueces notificarán los inicios de los procesos de desahucio a los servicios sociales. Estos emitirán un informe y, si alertan de que las personas que van a ser expulsadas de su hogar se encuentran en situación de vulnerabilidad, se abrirá una prórroga de un mes (o de dos cuando es una persona jurídica la que solicita el lanzamiento) para buscar una solución.
Asesoría Gales TEAM
